주택 보유세, 누가 더 낼까? 한국 vs 미국 완전 분석

부동산 가격 안정화는 한국 사회의 주요 과제 중 하나입니다. 특히 '보유세(재산세+종부세)'는 정책적 수단으로써 자주 논의되는 항목입니다. 이 글에서는 한국의 보유세 구조를 정리하고, 미국 전반, 특히 캘리포니아주의 보유세와 비교해 보고, 향후 한국 주택시장 안정화를 위한 방향을 제시해 보겠습니다.

집값 안정화 해법을 찾기 위해 한국과 미국 보유세 비교해 보겠습니다

 

주택 보유세란?

주택 보유세는 부동산을 보유한 것에 대해 매년 납부해야 하는 세금입니다. 이는 부동산 소유에 따른 공공비용을 분담하게 하는 동시에, 투기 수요 억제 및 지역 세수 확보를 위한 중요한 정책 수단입니다.

 

한국의 주택 보유세 구조

구분	내용
재산세	공시가격 기준으로 부과, 지방세
종합부동산세	고가 주택 보유자에게 추가 부과, 국세
과세 기준	공시가격 (시세의 약 60~70%)
세율	0.1% ~ 6.0% (다주택자, 법인 고율 적용)
특징	거래세(취득·양도세)와 함께 과세 강도 높음

• 2023년 이후 종부세 완화 → 1 가구 1 주택 기준 12억 초과 시 과세
• 공정시장가액비율 조정으로 실질 세부담 완화

 

미국의 보유세 구조

구분	내용
Property Tax	주·카운티·시 단위에서 과세
과세 기준	실제 시장가치 (시세 기준)
세율	평균 1.1% 내외 (주별 차이 큼)
특징	지역 공공서비스 재원으로 직접 활용됨 (학교, 경찰, 소방 등)

• 미국은 양도세나 종부세는 없지만 대신 보유세 비중이 큼
• 세금은 대개 지역 주민 투표나 의회 승인으로 결정됨

 

캘리포니아주의 보유세 (California Property Tax)

캘리포니아주는 미국 전체에서 보유세 구조가 가장 특이한 주 중 하나입니다. 이 주의 보유세 시스템은 1978년 통과된 'Proposition 13' 법안에 의해 크게 달라졌습니다.

🔍 Proposition 13의 핵심 내용

항목	내용
세율 상한선	시가의 1%로 고정
재산 재평가 제한	연간 2% 이내로 증가 제한
과세 기준 시점	주택을 취득한 시점의 시가 기준

 

캘리포니아 보유세의 특징

1. 고정 세율(1%) + 연평균 2% 인상 제한
   → 집값이 2배가 되어도, 세금은 크게 늘지 않음
2. 취득 시점 기준으로 세금 고정
   → 20년 전에 산 사람은 매우 낮은 세금을 납부
3. 부의 대물림에 유리
   → 가족 간 증여/상속 시 세금 혜택 유지 가능 (일정 조건하)
4. 시세와 세금 간 괴리 발생
   → 오랫동안 집을 보유한 사람이 세금을 적게 냄

 

한국 vs 미국(캘리포니아) 보유세 비교 요약

항목	한국	미국(일반)	캘리포니아
과세 기준	공시가격	시세	취득 시 시세 기준 고정
세율 구조	누진세(0.1~6%)	단일·누진 혼합 (평균 1.1%)	고정 1% (재산세만)
세부담 상승 구조	공시가격 인상 따라 증가	시세 반영	연 2% 이내 제한
세금 사용	중앙+지방 혼합	지방 공공서비스 재원	동일
조세 저항	높음	낮음	상대적으로 낮음

 

 

한국의 보유세 구조, 왜 민감한가?

• 공시가격 급변과 예측 불가성
• 고령 1 주택자까지도 종부세 과세
• 거래세(양도세, 취득세) 부담까지 중복

한국은 상대적으로 보유세는 낮고 거래세는 높은 구조에서, 최근 보유세를 강화해 가는 과정에 있습니다. 반면 미국은 거래세는 거의 없고 보유세 중심의 구조입니다. 특히 캘리포니아는 보유세 증가를 억제하는 법적 장치가 있어 안정적인 세금 예측이 가능하다는 점이 특징입니다.

 

한국 주택시장 안정화를 위한 대책 제안

 

1. 보유세 체계의 이중화 조정

• 1 주택 장기 실거주자에게는 세금 감면 확대
• 다주택자·법인 보유 부동산에는 실효세율 강화
• 보유세 vs 거래세 비중 재조정: OECD 수준으로 조정 필요

2. 공시가격 현실화 로드맵의 신뢰 회복

• 90%까지 끌어올리는 '공시가격 현실화'는 점진적으로 시행
• 검증 가능한 시세 기준 데이터베이스 구축 필요

3. 미국식 세금-서비스 연계 모델 도입

• 세금으로 지역 학교, 복지, 보건 등 연계하는 모델 구축
• 납세자에게 가시적 혜택 제공 → 조세 저항 완화
• 고령자나 장기 실거주자에 대해 세금 인상 상한 설정(캘리포니아 법안)
• 세금 증가율을 일정 수준 이하로 제한(캘리포니아 법안)

4. 보유세 수입의 주택복지 환원

• 세수의 일부를 청년·무주택자 주거지원, 공공임대 확충에 사용
• 투기억제와 복지확대의 이중 효과 기대

---

 

"보유세는 집값 안정의 해법이 될 수 있을까?"

 

주택 보유세는 강력한 시장 조절 장치이지만, 신중한 설계가 필요합니다. 특히 실수요자 보호와 투기 수요 억제 사이에서 균형을 맞추는 것이 핵심입니다. 미국처럼 시세 반영과 공공서비스 연계가 잘 된 구조는 조세저항을 줄이고 정책 신뢰도를 높일 수 있습니다. 캘리포니아의 경우는 세금의 안정성과 예측 가능성을 중시한 모델로, 고정 세율을 정해놓고 재산세 인상을 제한하고 있어 장기 거주자들에게 안정감을 주고 있습니다. 
우리나라도 정책을 일관성 있게 추진하고, 실수요자를 보호하며, 세금-복지의 연계를 강화해 나가는 등  점진적인 보유세 개편을 이어간다면 우리나라 주택시장 안정에 도움이 될 수 있을 것입니다.